Qué revisar antes de firmar una promesa de venta

La promesa de venta es el contrato de verdad. No el acuerdo de reserva, que solo aparta la unidad: la promesa es donde queda escrito qué compras, cuánto pagas, cuándo lo recibes y qué pasa si algo sale mal.

Es también el documento que casi nadie lee con calma, porque suele llegar el mismo día de la firma. Esta nota es para que llegues a esa mesa sabiendo qué mirar.

Antes de la promesa: La debida diligencia

Tu abogado revisa que el terreno esté limpio. Concretamente:

• Que quien vende sea el dueño registrado, o que el terreno esté en un fideicomiso constituido para el proyecto.
• Que el título esté inscrito en el Registro de Títulos, con su matrícula.
• Que no haya hipotecas, embargos ni litigios sobre ese inmueble.
• Que el proyecto tenga sus permisos de construcción.

Es el paso que más gente se salta y el que más caro sale saltarse. Cuando compras sobre planos estás comprando una promesa: lo único que la respalda es que el terreno y los permisos estén en orden.

Qué tiene que decir la promesa

Lee buscando estas cosas. Si alguna no está, pídela por escrito antes de firmar.

• La identificación exacta de la unidad: número, nivel, superficie, y qué parqueos y qué depósito te corresponden.
• El precio, en qué moneda, y si hay algún mecanismo de ajuste. Si lo hay, con qué tope.
• El plan de pago completo, con fechas o con etapas de obra.
• La fecha estimada de entrega y el plazo de gracia. Ninguna obra entrega al día: lo que importa es cuánto margen se reserva y qué pasa si se pasa de ahí.
• Qué incluye el apartamento: terminaciones, cocina, electrodomésticos, aires. "Entrega en obra gris" y "entrega terminado" son dos precios distintos.
• Qué pasa si dejas de pagar: días de gracia, interés por mora, y a partir de cuándo el desarrollador puede rescindir.
• Qué pasa si el desarrollador no entrega: qué te devuelve y en cuánto tiempo.
• La garantía por vicios de construcción y por cuánto tiempo corre.

Las tres cosas que más se omiten

Primero, qué pasa con tu dinero si el proyecto no se hace. No es un escenario agradable de conversar, y por eso se salta. Pregúntalo igual.

Segundo, si puedes ceder el contrato a otra persona antes de la entrega, y con qué condiciones. Si en algún momento necesitas salir, esa cláusula es la diferencia entre vender tu posición y perderla.

Tercero, cómo se resuelven las diferencias: ante qué tribunal, o si hay arbitraje.

La firma

La promesa se firma ante notario. Dos cosas que ayudan mucho:

• Pide que te la manden con varios días de anticipación. Leerla el mismo día, con el notario esperando, no es leerla.
• Si el contrato está en español y no lo dominas, pide una traducción antes de la cita, no durante.

Y quédate con tu copia firmada y sellada. Guárdala junto con todos los comprobantes de pago: son tu respaldo hasta que salga el título.

Una cosa más

Contrata un abogado dominicano independiente, que trabaje para ti y no para el vendedor. Un abogado que cobra del desarrollador no está en condiciones de decirte que ese contrato tiene un problema.

Es el mejor dinero que vas a gastar en toda la operación.

Esta nota es orientativa y no reemplaza el consejo legal. Cada proyecto tiene sus propias condiciones y cada caso sus particularidades: revísalas con un profesional antes de firmar.