Cómo se paga un apartamento en preventa

Cuando compras un apartamento en preventa no pagas todo de una vez. El precio se reparte a lo largo de la obra, y ese reparto es probablemente lo más importante de toda la negociación, porque define si vas a poder sostener la compra sin apretarte.

Así se arma un plan de pago típico en República Dominicana.

Las cuatro partes

Casi todos los planes tienen las mismas cuatro piezas, con distintos porcentajes:

• La reserva. Un monto fijo que aparta la unidad. Suele ir entre US$1,000 y US$5,000 y no es un gasto: se descuenta del precio.
• La firma. Lo que pagas al firmar la promesa de venta, además de lo que ya diste en la reserva.
• Las cuotas. Pagos repartidos durante la construcción.
• El saldo contra entrega. La parte más grande, que se paga cuando recibes el apartamento. En muchos planes es alrededor del 60% del precio.

Ese último número es el que más sorprende. Comprar en preventa no significa terminar de pagar durante la obra: significa pagar una parte durante la obra y el grueso al final, casi siempre con un préstamo bancario o con la venta de otro bien.

Las cuotas: Por calendario o por avance

Hay dos formas de fijar cuándo vence cada cuota, y conviene saber en cuál estás.

Por calendario: cuotas mensuales fijas, que vencen tal día de cada mes. Es simple de seguir y de presupuestar.

Por avance de obra: cada pago está atado a que la construcción llegue a una etapa concreta. Si la obra se atrasa, tu pago se corre también. Es más justo para ti, pero necesitas que alguien te avise cuando la etapa se cumple.

Ninguna de las dos es mejor en abstracto. La de calendario te da previsibilidad; la de avance te protege si la obra se demora.

Cómo se ve esto en la práctica

En cada ficha de proyecto de esta web hay una calculadora de plan de pago. Eliges la unidad y el porcentaje de inicial, y te muestra cómo quedaría el reparto: cuánto en la firma, de cuánto serían las cuotas, y cuánto queda contra entrega.

Sirve para lo que más importa antes de firmar: ver si la cuota mensual entra en tu presupuesto real, no en el optimista.

Las tres preguntas que conviene hacer

Primero: ¿qué pasa si me atraso en una cuota? Que esté escrito en la promesa: cuántos días de gracia hay, qué interés se aplica, a partir de cuándo el desarrollador puede rescindir.

Segunda: ¿qué pasa si desisto? La promesa suele fijar una penalidad. Saber el número antes es muy distinto a descubrirlo después.

Tercera: ¿qué pasa si la obra se atrasa? Pregunta por el plazo de gracia de entrega y por qué compensación hay si se pasa de ahí.

Si vas a financiar el saldo

Empieza el trámite con el banco tres o cuatro meses antes de la fecha de entrega. Los bancos dominicanos piden tiempo y papeles, y el peor escenario es que la unidad esté lista y tú esperando una aprobación.

Pide desde el principio el desglose completo de gastos del préstamo: tasación, gastos de cierre, seguro de vida y seguro de incendio. Ese desglose cambia bastante la cuenta final.

Una regla simple

Elige el plan que puedas pagar en el mes 14, no el que puedas pagar el primer mes. Una cuota que no puedes sostener a mitad de la obra te sale mucho más cara que haber elegido un plan más largo desde el principio.

Los porcentajes de esta nota son los habituales del mercado y varían por proyecto. Las condiciones exactas de tu compra son las que diga tu promesa de venta: léela con tu abogado antes de firmar.