Comprar sobre planos en República Dominicana: el camino completo, paso a paso

Comprar un apartamento que todavía no está construido es la forma más común de invertir en República Dominicana, y también la que más dudas genera. Este es el recorrido real, sin adornos.

Paso 1 — La reserva

Eliges la unidad y firmas un acuerdo de reserva. Con eso el apartamento sale del mercado y queda apartado a tu nombre.

Se paga un depósito de reserva. El monto varía según el proyecto y suele ir entre US$1,000 y US$5,000. Ese dinero no es un gasto: se descuenta del precio final.

Lo que tienes que mirar antes de firmar: cuántos días te da el acuerdo para avanzar a la promesa, y qué pasa con tu depósito si no sigues adelante. Que esté escrito.

Paso 2 — La debida diligencia

Antes de firmar nada más grande, tu abogado revisa que el terreno esté limpio: que el vendedor sea el dueño, que el título esté registrado, que no haya hipotecas ni litigios, y que el proyecto tenga sus permisos de construcción.

Es el paso que más gente se salta y el que más caro sale saltarse. Si compras sobre planos, estás comprando una promesa: lo único que la respalda es que el terreno y los permisos estén en orden.

Paso 3 — La promesa de venta

Es el contrato de verdad. Firmas tú y el desarrollador, y ahí queda escrito todo:

• El precio exacto y en qué moneda.
• El plan de pago completo: cuánto ahora, cuánto en cuotas, cuánto contra entrega.
• La fecha estimada de entrega y qué pasa si se atrasa.
• Qué incluye el apartamento (terminaciones, electrodomésticos, parqueo, área común).
• Qué pasa si tú dejas de pagar, y qué pasa si el desarrollador no entrega.

La promesa se firma ante notario. Pide que te la manden con tiempo para leerla con tu abogado, no el mismo día.

Paso 4 — Los pagos durante la obra

Aquí hay dos formas comunes y conviene saber en cuál estás:

Por calendario: cuotas mensuales fijas, vencen tal día de cada mes. Simple de seguir.

Por avance de obra: cada pago está atado a que la construcción llegue a una etapa (el hormigonado de una losa, el empañete, etc.). Si la obra se atrasa, tu pago se corre también. Es más justo para ti, pero necesitas que alguien te avise cuando la etapa se cumple.

En los dos casos: guarda todos tus comprobantes y pide recibo por cada pago. Si el desarrollador tiene un portal donde ves tu estado de cuenta, úsalo.

Paso 5 — La entrega

Cuando el edificio está terminado, te citan a recibir. Antes de firmar la recepción:

• Recorre el apartamento con alguien que sepa. Anota TODO lo que esté mal, por chico que sea.
• Que quede por escrito qué se va a corregir y en cuánto tiempo.
• Verifica que estén los servicios: agua, electricidad, y que el ascensor y las áreas comunes funcionen.

Firmar la recepción sin observaciones significa que aceptaste el apartamento como está.

Paso 6 — El pago final y el título

En casi todos los planes, la parte más grande del precio (a menudo el 60%) se paga el día de la entrega. Se puede pagar de contado o con un préstamo del banco.

Si vas a financiar con banco, empieza el trámite tres o cuatro meses antes de la entrega. Los bancos dominicanos piden tiempo y papeles, y no quieres que la unidad esté lista y tú esperando la aprobación.

Con el pago final se firma el contrato de venta definitivo y arranca la transferencia del título en el Registro de Títulos. Ese trámite tarda: cuenta varios meses. Hasta que salga, tu respaldo es el contrato definitivo.

Qué mirar antes de elegir proyecto

• Que el desarrollador tenga obras terminadas y entregadas antes. Pregunta cuáles y ve a verlas.
• Que el terreno esté a nombre del desarrollador o de un fideicomiso, no de un tercero.
• Si el proyecto tiene aprobación CONFOTUR (la ley de incentivo turístico), porque cambia bastante los impuestos que vas a pagar. Lo explicamos en otra nota.
• Que el plan de pago que te ofrecen lo puedas sostener sin apretarte. Una cuota que no puedes pagar en el mes 14 te cuesta mucho más que haber elegido un plan más largo.

Dónde se está construyendo hoy

En la costa norte —Sosúa, Cabarete, Playa Encuentro— el comprador suele ser extranjero y el apartamento se compra pensando en alquiler vacacional. En Santiago el perfil es distinto: más comprador local, más vivienda propia, y precios de entrada más bajos.

Son dos mercados diferentes. Conviene tener claro para qué compras antes de elegir dónde.

Esta nota es orientativa y no reemplaza el consejo de un abogado. Cada proyecto tiene sus propias condiciones y conviene revisarlas con un profesional antes de firmar.